19. 7. 2026

Koupě nemovitosti v zahraničí už dávno není jen výsadou velmi movitých klientů. Stále častěji o ní uvažují lidé, kteří chtějí spojit investici s vlastním životním stylem: (místo pro dovolenou, nemovitost k pronájmu, diverzifikaci rizika).

Zní to parádně, ale je nutné si uvědomit, že koupě nemovitosti v zahraničí není jednoduchá. Každá země má jiná pravidla, jiné daně, jiný způsob evidence vlastnictví, jinou kvalitu developerů i jiný přístup k pronájmům. Dobrá investice proto nezačíná výběrem krásné fotografie, ale ověřením právního stavu, lokality, nákladů, výnosnosti a budoucí prodejnosti.

Které lokality jsou zajímavé?

Mezi nejvyhledávanější evropské destinace dlouhodobě patří Španělsko – zejména Costa del Sol, Costa Blanca, Alicante, Málaga, Valencie, Mallorca nebo Kanárské ostrovy.

Zajímavé je také Portugalsko, především Algarve, Madeira, okolí Lisabonu, Porto nebo takzvané Silver Coast.

Pro české kupující je velmi zajímavé Chorvatsko – zejména Istrie, Kvarner, Zadar, Split, Makarská riviéra nebo ostrovy.

Další zajímavou destinací je Řecko – Athény, Athénská riviéra, Soluň, Kréta, Korfu, Rhodos nebo Peloponés.

Zajímavou destinací je též Itálie – především Sicílie.

Pro konzervativnější klienty mohou být zajímavé také Rakousko, Německo nebo Slovensko.

Specifickou kategorií je Dubaj. Ta láká investory rychlým trhem, novostavbami, mezinárodní klientelou a často prezentovanými výnosy z pronájmu.

Co je důležité řešit před koupí?

Nejdůležitější je právní prověrka. Kupující by měl mít vlastního nezávislého advokáta v dané zemi, nikoli pouze právníka doporučeného prodávajícím nebo developerem. Je nutné ověřit vlastnictví, zástavy, věcná břemena, stavební povolení, kolaudaci, přístupovou cestu, napojení na sítě, územní plán a případná omezení pronájmu.

Druhou zásadní oblastí jsou daně a náklady. Kupní cena bývá jen začátek. Připočítat je potřeba daň z nabytí nebo převodu, DPH u novostaveb, notáře, advokáta, zápis do katastru, poplatky realitní kanceláři, správu nemovitosti, pojištění, komunální poplatky, fond oprav, servis bazénu, klimatizace, zahrady nebo společných částí domu.

Třetí oblastí je daňový režim v Česku. Český daňový rezident by měl řešit nejen zdanění v zemi, kde se nemovitost nachází, ale i dopady v České republice a příslušnou smlouvu o zamezení dvojímu zdanění.

Je koupě nemovitosti v zahraničí bezpečná investice?

Může být, ale pouze za určitých podmínek. Bezpečnější je tehdy, pokud kupujete v právně stabilní zemi, v lokalitě s dlouhodobou poptávkou, s jasným vlastnictvím, rozumným financováním a reálným plánem využití. Méně bezpečná je tehdy, pokud kupujete jen podle emocí, bez právní prověrky, s vysokou hypotékou, v neregulovaném trhu nebo s vírou v garantovaný výnos.

Jak postupovat rozumně?

Nejdříve si ujasněte účel, pro který nemovitost kupujete (pro sebe, pronájem, budoucí bydlení, případně kombinace). Poté si stanovte celkový rozpočet včetně veškerých i vedlejších nákladů. Porovnejte různé lokality nejen podle ceny, ale i podle dostupnosti, sezónnosti, regulace, pronajímatelnosti a budoucí likvidity.

Před podpisem smlouvy si zajistěte vlastního právníka, daňového poradce a nezávislou technickou kontrolu.

U investiční nemovitosti si spočítejte nebo nechte spočítat konzervativní scénář: nižší obsazenost, vyšší náklady, opravy, kurzové riziko, změnu regulace a případná další rizika, která mohou výnosnost značně ovlivnit.

Zahraniční nemovitost může být krásným splněným snem i velmi rozumnou součástí majetkového portfolia, ale mějte na paměti, že vždy je důležité k investici přistupovat racionálně.

Jak financovat nemovitost v zahraničí?

Dost zájemců o nemovitost v zahraničí předpokládá, že ji bude možné financovat klasickou hypotékou. Ve většině případů však české banky neumožňují mít hypoteční úvěr zajištěný nemovitostí nacházející se mimo Českou republiku. Důvodem jsou zejména odlišné právní předpisy a složité vymáhání zástavního práva.

V praxi nejčastěji řešíme financování koupě prostřednictvím tzv. americké hypotéky, tedy neúčelového úvěru zajištěného nemovitostí v ČR. Klient tak do zajištění vloží byt či dům v osobním vlastnictví, banka pošle prostředky z úvěru na běžný účet klienta a získané prostředky klient využije na koupi nemovitosti v zahraničí.

Výše úvěru závisí především na hodnotě zastavované nemovitosti (většinou banky poskytují úvěr do 70% hodnoty nemovitosti) a bonitě žadatele. Proto doporučujeme řešit možnosti financování ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy, aby měl klient jistotu, že vybranou nemovitost bude schopen bez komplikací financovat.