Zdědili jste podíl na domě nebo bytě spolu se sourozenci a nemůžete se dohodnout, co dál? Jeden chce prodat, druhý si chce nemovitost nechat — a situace se táhne měsíce.
Je to jedna z nejčastějších a emočně nejtěžších situací, se kterou za mnou lidé chodí. Dobrá zpráva: nikdo vás nemůže nutit zůstat ve spoluvlastnictví napořád, a řešení existuje skoro vždycky. Jen se vyplatí vědět, které z nich vám nechá v kapse nejvíc.
Ano — každý spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Prodat jen svůj podíl by ale mělo být až krajní řešení: prodává se se značnou cenovou srážkou a s omezeným okruhem zájemců. Skoro vždy vám víc peněz přinese dohoda s ostatními — vyplacení, nebo společný prodej celé nemovitosti.
Dědictví nemovitosti mezi více příbuzných může být zpočátku vnímáno jako přínos. Komplikace však často nastanou ve chvíli, kdy mají jednotliví dědicové rozdílné představy o tom, jak s nemovitostí dále naložit.
Typickým příkladem je situace, kdy tři sourozenci zdědí dům každý jednu třetinu. Jeden z nich potřebuje peníze a chce nemovitost prodat, zatímco ostatní si ji chtějí ponechat, pronajímat ji nebo ji využívat pro vlastní bydlení.
Po pravomocném skončení dědického řízení se dědicové stávají podílovými spoluvlastníky nemovitosti. Každý je vlastníkem svého spoluvlastnického podílu, v tomto případě jedné třetiny.
Spoluvlastnický podíl však zpravidla neznamená vlastnictví konkrétního pokoje, patra nebo části zahrady. Jedná se o takzvaný ideální podíl na celé nemovitosti.
Zjednodušeně: nevlastníte „levou polovinu domu“ nebo „pokoj v přízemí“, ale ideální třetinu úplně všeho — každé cihly, každého metru zahrady. Proto o nemovitosti nemůžete rozhodovat sami.
Jeden spoluvlastník proto nemůže bez souhlasu ostatních prodat celou nemovitost. Může ale za určitých podmínek prodat svůj vlastní spoluvlastnický podíl.
Občanský zákoník současně vychází ze zásady, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý spoluvlastník tedy může požadovat své oddělení nebo zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Nejrychlejším a zpravidla také finančně nejvýhodnějším řešením je dohoda všech spoluvlastníků. Ta může mít několik podob.
Dědic, který chce z nemovitosti vystoupit, může svůj podíl prodat ostatním spoluvlastníkům. Ti se mohou dohodnout, že jej vyplatí podle znaleckého posudku, tržního odhadu nebo jiné společně dohodnuté ceny.
Nemusí přitom dojít k okamžitému zaplacení celé částky. Dědicové si mohou sjednat například zaplacení ve splátkách, pozdější splatnost, zajištění dluhu zástavním právem nebo úhradu části ceny z hypotečního úvěru.
Při splátkách je vhodné nechat smlouvu připravit advokátem a důkladně zajistit právo vypláceného spoluvlastníka. Toto řešení bývá výhodné zejména tehdy, když chtějí ostatní dědicové nemovitost zachovat v rodině.
Další možností je společný prodej celé nemovitosti třetí osobě. Kupní cenu si dědicové rozdělí podle velikosti svých podílů, případně po zohlednění společných dluhů, investic a dalších vzájemných nároků.
Prodej celé nemovitosti obvykle přinese výrazně vyšší výnos než samostatný prodej jednoho spoluvlastnického podílu. Na běžném realitním trhu je totiž celá nemovitost pro kupující mnohem zajímavější než například pouze jedna třetina rodinného domu. Pro prodej celé nemovitosti je však nutná spolupráce a podpis všech spoluvlastníků.
U některých nemovitostí může být řešením také faktické a právní rozdělení — rozdělení pozemku na několik samostatných parcel, rozdělení domu na bytové jednotky, přidělení jednotlivých samostatných nemovitostí různým dědicům nebo doplacení rozdílu v hodnotě jednotlivých částí.
Rozdělení musí být technicky a právně možné a nemělo by podstatně snižovat hodnotu nemovitosti. Občanský zákoník připouští i situaci, kdy nově vzniklé části přesně neodpovídají původním podílům, pokud se rozdíl finančně vyrovná.
U rodinného domu bývá toto řešení složitější. Je třeba posoudit stavební uspořádání, samostatné vstupy, rozvody energií, přístup k pozemku, parkování a případně také souhlas stavebního úřadu.
Ano. Každý spoluvlastník je vlastníkem svého podílu a může s ním v zásadě nakládat podle své vůle.
V případě spoluvlastnictví vzniklého děděním však mají ostatní spoluvlastníci po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví zákonné předkupní právo. To znamená, že podíl musí být nejprve nabídnut ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek, za jakých má být prodán jinému zájemci.
Výjimkou je například převod podílu na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v přímé řadě. Po uplynutí šestiměsíční lhůty toto zákonné předkupní právo u běžné nemovitosti zpravidla zaniká.
Samostatný prodej podílu má ale několik nevýhod:
Hodnota jedné třetiny nemovitosti proto zpravidla není automaticky stejná jako jedna třetina tržní ceny celé nemovitosti. Kupující podílu přebírá rizika spojená se spoluvlastnictvím, omezenou možností užívání a případným soudním řízením. Prodej samotného podílu by tedy měl být spíše krajním řešením.
Právě proto, že se podíl špatně prodává na běžném trhu, existují firmy specializované na výkup spoluvlastnických podílů. Nabídnou rychlé peníze — ale za zlomek toho, co by váš podíl přinesl při dohodě nebo společném prodeji. Jejich byznys stojí přesně na té cenové srážce, o které je řeč výše, a někdy i na tom, že se pak stanou nepohodlným spoluvlastníkem, který tlačí ostatní k prodeji.
Než na takovou nabídku kývnete, vyplatí se zkusit dohodu s rodinou — skoro vždy z ní vyjdete líp.
Za nejlepší lze zpravidla považovat následující postup:
Před podáním žaloby může pomoci také mediace nebo společné jednání za účasti advokáta a realitního odborníka. Často se totiž ukáže, že hlavním problémem není samotná nemovitost, ale rozdílné představy o její ceně nebo obava některého z dědiců, že bude při vypořádání poškozen.
Finanční část zpracoval Roman Švagr, hypoteční specialista — tandem partner Jany pro financování.
Banky koupi spoluvlastnického podílu umí financovat, z pohledu zajištění je však třeba počítat s jednou důležitou skutečností. Do zástavy se zpravidla vkládá celá nemovitost, nikoliv pouze převáděný spoluvlastnický podíl. To znamená, že zástavní smlouvu musí podepsat všichni spoluvlastníci (i jejich manželé a manželky), protože zástavní právo zatěžuje celou nemovitost.
Pokud některý ze spoluvlastníků se zřízením zástavního práva nesouhlasí, neznamená to automaticky konec možnosti financování. Kupující může bance nabídnout jako zajištění jinou nemovitost ve svém vlastnictví, případně ve vlastnictví osob blízkých. V takovém případě není souhlas ostatních spoluvlastníků prodávané nemovitosti se zástavou potřeba a obchod může proběhnout standardním způsobem.
Ještě před zahájením vyřizování hypotéky je vhodné ověřit nejen přístup konkrétní banky k financování spoluvlastnických podílů, ale také zjistit, zda budou ostatní spoluvlastníci ochotni podepsat zástavní smlouvu. Pokud ne, je vhodné s klientem prověřit možnost zajištění úvěru jinou nemovitostí. Včasné posouzení možných variant může zvýšit šanci na úspěšné dokončení obchodu.
Ano, svůj vlastní podíl prodat můžete. Prvních šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví děděním ho ale musíte nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek (zákonné předkupní právo). Samostatný prodej podílu je navíc zpravidla nevýhodný — prodává se s cenovou srážkou.
Za samostatně prodaný podíl obvykle výrazně méně než odpovídající zlomek tržní ceny celé nemovitosti — kupující přebírá rizika spoluvlastnictví, proto sráží cenu. Naopak při společném prodeji celé nemovitosti nebo vyplacení od sourozenců dostanete plnou hodnotu svého podílu.
Nikdo vás nemůže nutit zůstat ve spoluvlastnictví. Když dohoda selže, máte právo obrátit se na soud s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Před žalobou ale často pomůže mediace nebo společné jednání s advokátem a realitním odborníkem.
Z finančního i rodinného hlediska je téměř vždy nejvýhodnější dohoda — vyplacení odcházejícího dědice nebo společný prodej celé nemovitosti. Prodej samotného podílu cizí osobě bývá až krajní řešení.
Ano, banky ji umí financovat. Do zástavy se ale zpravidla dává celá nemovitost, takže zástavní smlouvu musí podepsat všichni spoluvlastníci. Pokud někdo nesouhlasí, dá se úvěr zajistit jinou nemovitostí kupujícího.
Ozvěte se mi — projdeme spolu možnosti pro vaši konkrétní situaci a najdeme řešení, které vám nechá nejvíc peněz a co nejmíň narušené vztahy v rodině. První konzultace je nezávazná.
Ing. Jana Mikšánková · realitní makléřka, Praha 5 a okolí
+420 776 827 676 · jana.miksankova@swisslifeselect.cz
Domluvit nezávaznou konzultaciDržitelka certifikace ISO/IEC 17024 (top 2–3 % makléřů v ČR). V realitách od roku 2018, specializace na právně náročné prodeje. Financování zajišťuje hypoteční specialista Roman Švagr.
Největší chyby při prodeji nemovitosti
