5. 11. 2026

Neexistuje jedna správná odpověď pro všechny. Rozhoduje, kolik vám byt dnes skutečně vynáší vzhledem ke své aktuální tržní ceně, kolik vás bude stát hypotéka po refixaci a jestli by stejné peníze nemohly pracovat lépe jinde. Kdo si to spočítá, rozhoduje s klidem. Kdo drží byt jen ze zvyku, může přicházet o peníze, aniž by o tom věděl. 

Kolik vám investiční byt po refixaci skutečně vydělává?

V létě mi volal pan Robert K. Před pěti lety koupil byt 2+kk jako investiční k pronájmu s hypotékou 2,2 % p.a. Teď mu končila fixace a nová splátka měla vzrůst o několik tisíc měsíčně. Byl z toho značně překvapen a ptal se mě, co má dělat, zda má byt prodat. Společně jsme spočítali, kolik mu byt skutečně vydělává a výsledek ho překvapil. 

Situace na realitním trhu se mění. Nemovitosti sice zdražily, ale jejich výnosnost nemusí růst. Český realitní trh prošel v posledních letech významným vývojem. Přestože období vysokých úrokových sazeb dočasně omezilo poptávku po nemovitostech, ceny rezidenčního bydlení stále rostly. 

Podle Českého statistického úřadu vzrostly ceny bytů v České republice v roce 2025 meziročně o 10,6 %. Pro stávající vlastníky jde o pozitivní vývoj. Hodnota jejich majetku vzrostla a mnozí dnes vlastní nemovitost, jejíž tržní cena je podstatně vyšší než při pořízení. 

To však automaticky neznamená, že se zvýšila také výnosnost jejich investice. Pokud hodnota bytu roste rychleji než nájemné, procentuální nájemní výnos vzhledem k aktuální tržní ceně nemovitosti klesá. 

Jednoduše řečeno: byt, který jste koupili za 4 miliony a pronajímáte za 20 000 Kč měsíčně, vám z kupní ceny vynášel 6 % ročně. Dnes má ale na trhu hodnotu třeba 7 milionů — a stejný nájem z této částky představuje jen asi 3,4 %. Byt vám nevydělává méně korun, ale vaše peníze v něm pracují pomaleji. 

A právě zde vzniká zásadní otázka: Není dnes kapitál uložený v investiční nemovitosti možné zhodnotit efektivněji? 

Refixace hypotéky: o kolik vám vzroste splátka?

 Jedním z nejvýznamnějších faktorů ovlivňujících investiční nemovitosti jsou hypoteční úvěry. Mnoho investorů pořizovalo byty v době, kdy bylo možné získat hypotéku s úrokovou sazbou kolem 2 %. Takové financování umožňovalo, aby nájemné pokrylo významnou část splátky, případně i celou splátku a další provozní výdaje. 

Dnes je situace jiná. V říjnu 2026 činila podle Swiss Life Hypoindexu průměrná nabídková sazba hypoték 5,79 %. Od letošního března vzrostla téměř o celý procentní bod. Například u hypotéky 3 mil. Kč na 20 let vzroste splátka z přibližně 15 500 Kč při sazbě 2,2 % na 21 100 Kč při 5,79 %, tedy o 5 700 Kč měsíčně. Pro majitele, kterým nyní končí původní fixace, to může znamenat citelné zvýšení měsíčních výdajů. Další držení již nemusí přinášet odpovídající zhodnocení vloženého kapitálu. 

Kdy investiční byt držet a kdy prodat? 

 Pokud jste u svého bytu zaškrtli dvě a více položek z pravého sloupce, vyplatí se si to spočítat dřív, než vám skončí fixace — ne až po ní. 

Ceny bytů v Praze: jaký vývoj čekám v roce 2027? 

Pro rok 2027 předpokládám spíše pokračující, ale umírněnější růst cen kvalitních rezidenčních nemovitostí než plošný pokles trhu. 

Praha a její dobře dostupné okolí mají nadále silné dlouhodobé předpoklady. Patří mezi ně omezená nabídka nového bydlení v atraktivních lokalitách, pracovní příležitosti a stabilní potřeba bydlení. To ovšem neznamená, že ceny porostou všude stejně. Stále důležitější bude konkrétní lokalita, dopravní dostupnost, technický stav nemovitosti, energetická náročnost a celkové náklady spojené s bydlením. 

Pro rok 2027 bych očekávala u bytů v Praze nominální růst cen přibližně o 2–5 %. Jde však o orientační analytický odhad, nikoli jistou předpověď. Při nepříznivém ekonomickém vývoji mohou ceny stagnovat nebo klesat. 

U nájemného očekávám celkově přetrvávající poptávku, ale jeho růst nemusí být dostatečný k pokrytí zvýšených nákladů na financování. Nelze proto spoléhat pouze na to, že vyšší splátku hypotéky jednoduše vykompenzuje zvýšení nájemného. 

Závěr: Investiční nemovitost by měla vydělávat, nikoliv být pouze otázkou zvyku 

Nemovitosti zůstávají důležitou součástí dlouhodobého budování majetku. Přesto se domnívám, že období, kdy se vyplatilo držet prakticky jakýkoliv byt jen s očekáváním dalšího růstu jeho ceny, je potřeba vnímat opatrněji. 

Dnes by měl majitel investiční nemovitosti přemýšlet podobně jako každý jiný investor. Jaká je současná hodnota mého majetku? Jaký skutečný výnos mi přináší? Jaké náklady a rizika mě čekají? A nemohl by můj kapitál pracovat efektivněji jinde? 

Uvažujete o prodeji investiční nemovitosti nebo vás čeká refixace hypotéky? 

Než učiníte rozhodnutí, doporučuji provést aktuální tržní ocenění nemovitosti a vyhodnotit její skutečnou výnosnost. 

Pokud máte zájem, můžeme se na toto téma potkat a vše důkladně probrat. 

Ozvěte se mi na: Kontakt