Insolvence sama o sobě ještě neznamená, že nemovitost nelze prodat. Prodej ale musí proběhnout podle pravidel insolvenčního zákona a zásadní je, v jaké fázi se insolvenční řízení nachází, zda nemovitost patří do majetkové podstaty a zda na ní vázne zástavní právo například hypoteční banky.
Právě správně nastavený postup rozhoduje o tom, zda bude převod bezpečný pro kupujícího a zda jej následně nebude možné zpochybnit.
Záleží na fázi insolvenčního řízení.
Už od okamžiku zahájení insolvenčního řízení je dlužník omezen v nakládání se svým majetkem. Insolvenční zákon stanoví, že se musí zdržet takového nakládání s majetkem, které by znamenalo podstatnou změnu jeho skladby, využití či určení nebo jeho významné zmenšení. Prodej domu či bytu do této kategorie zpravidla spadá. Úkon učiněný v rozporu s těmito pravidly může být vůči věřitelům neúčinný, pokud k němu nebyl předem získán souhlas insolvenčního soudu.
„Najdeme kupujícího, podepíšeme kupní smlouvu a insolvenci vyřešíme následně.“ Tudy cesta nevede.
Po rozhodnutí o úpadku navíc záleží na tom, jakým způsobem je úpadek řešen. Při konkursu přechází dispoziční oprávnění k majetkové podstatě na insolvenčního správce. V oddlužení je situace trochu odlišná, avšak pokud jde o nemovitost určenou ke zpeněžení nebo o nemovitost sloužící jako zajištění pohledávky, dlužník s ní rovněž nemůže jednoduše nakládat podle svého rozhodnutí.
V praxi tedy platí: pokud je nemovitost součástí insolvenčního řízení, prvním partnerem pro jednání o jejím prodeji by měl být insolvenční správce.
To je velmi častý případ. Banka, která má svoji pohledávku zajištěnou zástavním právem k nemovitosti, má v insolvenčním řízení postavení tzv. zajištěného věřitele. Zajištěný věřitel se zpravidla uspokojuje právě z výtěžku prodeje nemovitosti, která slouží jako zajištění jeho pohledávky. A jeho postavení je poměrně silné.
Podle insolvenčního zákona je insolvenční správce při prodeji zastavené nemovitosti zásadně vázán pokyny zajištěného věřitele. Banka tak může ovlivnit například:
Insolvenční správce může pokyn zajištěného věřitele odmítnout zejména tehdy, pokud má za to, že lze nemovitost zpeněžit výhodněji; v takovém případě se věcí zabývá insolvenční soud.
Ne. Samotná existence zástavního práva neznamená, že nemovitost není prodejná. Je však nutné správně nastavit celý řetězec:
prodejní cena → úhrada kupní ceny → uspokojení banky → vypořádání insolvence → zánik či výmaz zástavního práva
Pokud je nemovitost zpeněžována v rámci insolvenčního řízení, zpeněžením majetkové podstaty zásadně zanikají závady váznoucí na prodávaném majetku v rozsahu stanoveném insolvenčním zákonem. Insolvenční správce následně vydává nabyvateli potvrzení o zániku příslušných věcných práv.
To je pro kupujícího velmi důležité — správně provedený nákup nemovitosti z insolvence tedy může být z právního hlediska bezpečný.
Za nejbezpečnější považuji následující postup.
Nejdříve je potřeba zjistit, v jakém stavu se insolvence nachází. Z insolvenčního rejstříku je nutné zejména zjistit, zda bylo pouze zahájeno insolvenční řízení, zda již bylo rozhodnuto o úpadku, zda probíhá oddlužení nebo konkurs, kdo je insolvenčním správcem, zda je nemovitost zahrnuta do majetkové podstaty a kdo je zajištěným věřitelem.
Bez těchto informací bych nemovitost vůbec nezačínala nabízet k prodeji.
Je potřeba zjistit, zda správce s prodejem počítá a za jakých podmínek. Ideální situací je, pokud se podaří správci předložit konkrétního kupujícího ochotného zaplatit reálnou tržní cenu.
Pro věřitele totiž nemusí být nejvýhodnější dražba. Pokud lze běžným prodejem na realitním trhu získat vyšší cenu, může být klasický prodej vhodnějším řešením. Ministerstvo spravedlnosti ostatně uvádí, že insolvenční správce má při zpeněžování majetku usilovat o co nejvýhodnější prodej.
Pokud má banka na nemovitosti zástavní právo, musí být do procesu zapojena. Je potřeba znát zejména aktuální výši její pohledávky a podmínky, za kterých souhlasí s navrženým způsobem zpeněžení.
Pokud je například tržní cena nemovitosti 8 mil. Kč a pohledávka banky 4 mil. Kč, je zpravidla prostor k tomu, aby po úhradě nákladů a zajištěného věřitele zůstala další část výtěžku pro insolvenční řízení a uspokojení ostatních věřitelů. Prodávající však nemůže počítat s tím, že rozdíl jednoduše obdrží na svůj účet — výtěžek se vypořádává podle pravidel insolvenčního řízení.
U nemovitosti v insolvenci je kvalitní stanovení ceny mimořádně důležité. Příliš nízká cena může být problémem pro insolvenčního správce i věřitele. Naopak příliš vysoká cena může způsobit, že se nemovitost nebude dlouho prodávat a její hodnota může v čase klesat.
Cílem by proto měla být nejvyšší reálně dosažitelná cena na trhu, nikoliv rychlý výprodej nemovitosti pod cenou.
Jakmile jsou předběžně známy podmínky správce a banky, může být nemovitost nabízena na běžném realitním trhu. Kupujícím je ale nutné od začátku otevřeně vysvětlit, že se jedná o prodej v souvislosti s insolvenčním řízením.
Samotná insolvence nemusí být pro kupujícího překážkou. Důležité je, aby celý mechanismus transakce byl předem jasný a doložitelný.
Tady bych určitě nedoporučovala používat běžnou kupní smlouvu staženou z internetu. Ve smluvní dokumentaci musí být přesně určeno, kdo je oprávněn nemovitost prodat, za jakých podmínek je prodej schválen, kam kupující skládá kupní cenu, jak bude uspokojena zajištěná banka, co se stane se zbývající částí kupní ceny, jak a kdy dojde k převodu vlastnického práva a jakým způsobem dojde k zániku nebo výmazu zástavních práv.
U prodeje mimo dražbu může insolvenční zákon v některých případech vyžadovat souhlas insolvenčního soudu a věřitelského výboru; u zajištěného majetku je současně zásadní pokyn zajištěného věřitele.
Ano, může, ale je potřeba transakci připravit s dostatečným předstihem.
Banka kupujícího potřebuje mít jistotu, že po dokončení transakce získá požadované pořadí svého zástavního práva a že původní zajištění či jiné závady, které mají prodejem zaniknout, budou řádně vypořádány.
Proto je vhodné začít komunikovat s financující bankou kupujícího už v okamžiku, kdy existuje vážný zájemce, nikoliv několik dní před podpisem kupní smlouvy.
Může být, pokud se udělá špatně. Pokud se však od začátku spolupracuje s insolvenčním správcem, zajištěnou bankou, zkušeným právníkem a realitním makléřem, může být prodej standardně realizovatelný.
Největší chybou je pokoušet se insolvenci „obejít“ a uzavřít běžnou kupní smlouvu pouze mezi vlastníkem a kupujícím. Naopak správným řešením je nejprve připravit právní a finanční mechanismus transakce a teprve následně realizovat samotný prodej.
Ozvěte se mi — projdeme fázi insolvenčního řízení, stav nemovitosti a možnosti dalšího postupu. První konzultace je nezávazná.
Ing. Jana Mikšánková · realitní makléřka, Praha 5 a okolí
+420 776 827 676 · jana.miksankova@swisslifeselect.cz
Domluvit nezávaznou konzultaciNejvětší chyby při prodeji nemovitosti
