Ano, nemovitost zatíženou exekucí lze za určitých podmínek prodat. Nejde ale o běžný prodej a rozhodně se nevyplatí postupovat „na vlastní pěst“. Klíčové je zjistit, v jaké fázi se exekuce nachází, zda je nemovitost přímo postižena exekučním příkazem k prodeji a jaké podmínky stanoví soudní exekutor.
Už samotné doručení vyrozumění o zahájení exekuce znamená pro dlužníka omezení nakládání s majetkem. Pokud by vlastník nemovitost prodal bez správného postupu, může být takové jednání napadeno jako neplatné. Jestliže je navíc vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, dlužník nesmí nemovitost převést, zatížit ani s ní jinak nakládat bez vyřešení exekuce.
Exekuce zapsaná v katastru je pro kupujícího, banku i realitního makléře jasným signálem, že obchod musí být připraven velmi pečlivě. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti vydává soudní exekutor za účelem zajištění nemovitosti dlužníka a jejím možným zpeněžením v dražbě. K dražbě ale nemusí dojít, pokud je dluh včas uhrazen nebo je exekutorovi nabídnut jiný postižitelný majetek.
V praxi se proto často postupuje tak, že se nemovitost prodá běžnému kupujícímu za tržní cenu a z kupní ceny se uhradí dluhy vůči exekutorovi. Teprve po zaplacení dlužné částky a nákladů exekuce může dojít k ukončení nebo zrušení příslušných omezení a následnému výmazu poznámek z katastru. Katastrální úřad zapisuje nebo vymazává poznámky na základě rozhodnutí či oznámení příslušných osob, například soudního exekutora.
Prvním krokem je vždy kontrola listu vlastnictví, katastru nemovitostí a Centrální evidence exekucí. Je potřeba zjistit, zda je na nemovitosti pouze poznámka o zahájení exekuce, exekutorské zástavní právo, nebo přímo exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Následuje kontaktování soudního exekutora. Ten musí přesně vyčíslit dlužnou částku včetně příslušenství, nákladů exekuce a případně nákladů oprávněného. Zároveň je nutné domluvit, za jakých podmínek umožní prodej nemovitosti mimo dražbu. Exekuční řád výslovně počítá s tím, že za splnění zákonných podmínek může povinný se souhlasem exekutora, oprávněného a přihlášených věřitelů, zpeněžit majetek k úhradě dluhu, zpravidla nejméně za obvyklou cenu.
Kupní smlouva a smlouva o úschově musí být připraveny tak, aby byly peníze bezpečně rozděleny. Část kupní ceny se obvykle použije na úhradu exekuce podle písemných instrukcí exekutora. Zbytek kupní ceny se vyplatí prodávajícímu až poté, co jsou splněny podmínky pro převod vlastnického práva a odstranění právních vad.
Největším rizikem je podcenění počtu dluhů a věřitelů. Někdy na nemovitosti nevázne jen jedna exekuce, ale několik exekučních řízení, zástavní právo banky, daňová zástava nebo další omezení. Proto nestačí podívat se pouze na jeden zápis v katastru. Je nutné prověřit celý list vlastnictví, osobu prodávajícího a případně i insolvenční rejstřík.
Kupující nesmí poslat kupní cenu prodávajícímu bez jistoty, že z ní budou uhrazeny dluhy a že exekuce bude skutečně odstraněna. Prodávající zase potřebuje jistotu, že obchod nebude zablokován tím, že kupující nebo jeho banka odmítne financovat nemovitost se zapsanou exekucí.
Velmi důležitá je také komunikace s bankou kupujícího. Pokud kupující financuje nákup hypotékou, banka bude chtít přesný postup výmazu exekuce, vyčíslení dluhů a smluvní zajištění, že její zástavní právo bude po převodu zapsáno v požadovaném pořadí.
Zásadní je postupovat transparentně. Exekuci není vhodné před kupujícím zatajovat. Naopak je lepší hned na začátku vysvětlit, že dluh bude uhrazen z kupní ceny a že celý proces bude řízen přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.
Dále je nutné mít vše písemně. Od exekutora je potřeba získat aktuální vyčíslení dluhu, platební instrukce a stanovisko k zamýšlenému prodeji. Ve smlouvách musí být jasně popsáno, jaká část kupní ceny půjde na úhradu exekuce, kdy se podá návrh na vklad do katastru, kdy budou uvolněny peníze a jak se bude postupovat, pokud by k výmazu exekuce nedošlo v očekávaném termínu.
Doporučuji také pracovat s odborníky, kteří mají s takovým typem obchodu zkušenost. Kromě realitního makléře by měl být zapojen advokát, případně notář, hypoteční specialista a samozřejmě příslušný exekutor. U komplikovanějších případů se vyplatí konzultace s právníkem ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Ozvěte se mi — projdeme konkrétní stav nemovitosti a nastavíme další kroky tak, aby byl prodej bezpečný a srozumitelný pro všechny strany.
Ing. Jana Mikšánková · realitní makléřka, Praha 5 a okolí
+420 776 827 676 · jana.miksankova@swisslifeselect.cz
Domluvit nezávaznou konzultaciNejvětší chyby při prodeji nemovitosti
