1. 10. 2026

Máte v Praze byt, dům nebo pozemek? Nebo o jeho koupi uvažujete? 1. září 2026 vstoupil v platnost NOVÝ Metropolitní plán https://plan.praha.eu/ a nahrazuje pražský územní plán z roku 1999. U některých nemovitostí to může znamenat velký rozdíl v tom, co se na nich smí postavit a jakou mají hodnotu.  Níže vysvětluji, co nový plán přinese, čemu z toho jako makléřka věřím a čemu zatím ne a hlavně co doporučuji kontrolovat.

V čem je nový plán jiný?

Starý plán z roku 1999 byl postaven hlavně na velmi detailním rozdělení Prahy do funkčních ploch – bydlení, smíšené území, výroba, služby, zeleň atd. K tomu používal koeficienty určující intenzitu využití. Pokud se zamýšlený projekt do funkce nevešel, často byla nutná změna územního plánu.

Metropolitní plán místo toho staví koncepci na více než 700 lokalitách. U každé řeší charakter zástavby, její strukturu, využití a výškovou hladinu. Tím se snaží připustit přirozenější kombinaci bydlení, obchodů, kanceláří a služeb a současně chránit charakter jednotlivých částí Prahy.

Praktické srovnání

Co nový Metropolitní plán skutečně přinese:

1. Praha může postavit výrazně více bytů

Metropolitní plán vytváří územní kapacitu až pro 350 000 nových bytů. Město to interpretuje jako dostatečný potenciál zhruba na dalších 30 let.

Ale tady je důležité správně chápat číslo 350 000. Neznamená to, že se tento počet skutečně postaví. Znamená to, že územní plán jejich realizaci teoreticky umožňuje. Ale záleží na dalších aspektech, zda k tomu skutečně dojde.

Proto podle mého názoru tento územní plán sám o sobě nezpůsobí pokles cen pražských bytů.

Jeho přínos je jiný: odstraňuje jeden z dlouhodobých limitů nabídky.

2. Praha se má stavět především „dovnitř“, ne do polí

Až 72 % rozvojových ploch leží na územích, která již byla v minulosti zastavěna – především na brownfieldech.

Typickým příkladem jsou Bubny–Zátory nebo Nákladové nádraží Žižkov.

To má dvě velké výhody. Infrastruktura je zpravidla blíž a nové čtvrti je možné lépe zapojit do stávajícího města. Současně se omezuje tlak na zastavování volné krajiny.

3. Výrazně větší důraz na „město krátkých vzdáleností“

Starý plán byl mnohem více založen na oddělování funkcí.

Nový plán říká: kvalitní čtvrť nemá být jen skupina bytových domů, ale má obsahovat veškerou potřebnou infrastrukturu (obchody, školy, zdravotní střediska atd.)

Například veřejnou vybavenost lze nyní v obytných či produkčních zastavitelných lokalitách za splnění podmínek umisťovat podstatně pružněji. Praha už při přípravě plánu uváděla téměř 450 hektarů ploch pro novou veřejnou vybavenost.

To může v praxi znamenat méně absurdních situací, kdy je například pro školku nebo jinou potřebnou službu nutná změna územního plánu jen proto, že příslušná parcela měla jinou barvu.

4. Nově se opravdu řeší, jak vysoké domy mají být

Metropolitní plán zavádí systematickou výškovou regulaci Prahy a zároveň chrání panoramata, horizonty a významné pohledy.

Pro investora je to velmi podstatné.

Nestačí už pouze zjistit: pozemek je zastavitelný.

Je potřeba zjistit: jaká je struktura lokality, jaká intenzita je možná, jaká je výšková hladina a zda se na území nevztahuje další podmíněnost.

A přesně toto se bude velmi výrazně promítat do reziduální hodnoty developerských pozemků.

Výpočet residuální hodnoty developerského pozemku:

• Prodejní cena dokončených bytů: 100 000 000 Kč
• Stavební a související náklady: - 60 000 000 Kč
• Marže developera (20 %): - 20 000 000 Kč
• Výsledná reziduální hodnota pozemku: 20 000 000 Kč

(Pozn. Pouze ilustrativní výpočet)

5. Doprava se stává součástí urbanistické strategie

Tady vidím další velmi podstatnou změnu.

Podle města má být až 82 % nové výstavby soustředěno do 700 metrů od železniční stanice nebo 500 metrů od tramvajové zastávky.

Princip tedy zní: nejdříve kvalitní dopravní páteř a kolem ní hustší město.

Metropolitní plán současně rezervuje území pro velké dopravní investice – nové tramvajové tratě, železniční infrastrukturu, část Pražského okruhu či další strategická spojení, což bude mít velmi pozitivní dopad na hodnotu nemovitostí.

6. Brownfield už nemá být jen „pozemek k zastavění“, ale část nové čtvrti

To je poměrně zásadní změna, kterou nový plán přináší.

Praha se snaží, aby se u velkých transformačních území neřešil izolovaně jeden developerský projekt vedle druhého.

Mají vzniknout celé nové městské struktury (domy, ulice, náměstí, parky, škola, obchody, MHD).

Nový plán proto výrazněji pracuje také s veřejnými prostranstvími a vytváří jejich hierarchii od místních až po metropolitně významná. Z dlouhodobého hlediska velmi významná změna.

7. Developer dostane kapacitu, Praha bude chtít protihodnotu

U transformačních a rozvojových ploch může být povolená intenzita výrazně vyšší. Aby však investor mohl v některých případech maximální kapacitu využít, počítá plán s uzavřením plánovací smlouvy s městem.

Developer se může podílet například na vybudování: školy, školky, parku, veřejného prostoru nebo dopravní infrastruktury. Praha u příslušných ploch uvádí šestiletou lhůtu pro uzavření plánovací smlouvy.

A to mění i ocenění developerského projektu.

8. Zeleň má mít pevnější ochranu

Metropolitní plán stanovuje jasnější hranici mezi zastavitelným a nezastavitelným územím.

Má chránit mimo jiné: krajinu kolem Prahy, existující parky, sídlištní zeleň, vnitrobloky a důležité krajinné vazby. Praha sama zdůrazňuje, že právě ochrana sídlištní zeleně a jasnější hranice města jsou oblasti, které starý plán řešil nedostatečně.

Na jedné straně umožňuje intenzivnější výstavbu na vhodných místech, na druhé straně se snaží jasněji říci, kde už se stavět nemá.

9. Co podle mě skutečně udělá s cenami nemovitostí

Nový plán pravděpodobně nezpůsobí, že pražské byty začnou zlevňovat. Pokud bude fungovat, měl by v horizontu let zvýšit nabídku. Výsledkem může být spíše pomalejší růst cen, než jaký by nastal při pokračující velmi nízké výstavbě.

U pozemků ale může být efekt mnohem rychlejší.

Pokud nový plán konkrétnímu pozemku: zvýší možnou intenzitu, otevře transformaci, připustí vyšší zástavbu nebo zlepší perspektivu území díky infrastruktuře, může se jeho developerská hodnota významně zvýšit.

A samozřejmě může nastat i obrácená situace.

10. Má ale jednu zásadní slabinu: územní plán není stavební povolení

Toto považuji za nejdůležitější výhradu.

Praha může mít v územním plánu kapacitu 350 000 bytů, ale pokud bude příprava a povolování jednotlivých projektů trvat dlouhé roky, dostupnost bydlení se dramaticky nezmění.

Také část developerů, architektů a právníků upozorňuje, že některé nové regulace mohou být poměrně široce interpretovatelné a skutečný test přijde až při jejich používání stavebními úřady. Asociace developerů plán obecně vítá, zároveň ale upozornila na riziko přílišné regulace; v odborných diskusích zaznívají obavy z právní nejistoty při výkladu některých ustanovení.

Kritika zaznívá také opačným směrem – část městských částí a veřejnosti se obává, zda plán při umožnění tak velkého množství nové zástavby dostatečně zajistí školy, zdravotnická zařízení a další občanskou vybavenost.

Co tedy nový Metropolitní plán konkrétně znamená pro Prahu?

Za mě jde o výrazně lepší základ pro rozvoj města než plán z roku 1999.

Jeho největší přínos bych neviděla ani tak v deklarovaných 350 tisících bytech, ale v kombinaci tří věcí:

• Praha se má více dostavovat uvnitř svých hranic
• nové čtvrti mají vznikat především na brownfieldech
• výstavba má být koncentrována kolem kvalitní veřejné dopravy

To je z urbanistického i ekonomického pohledu rozumný směr.

Pokud bych měla plán zhodnotit už dnes, tak bych velmi pozitivně vyhodnotila koncepci, ale zatím bych pochybovala, že přinese rychlejší reálnou výstavbu. To druhé se ukáže až podle rozhodování stavebních úřadů, plánovacích smluv, výstavby infrastruktury a rychlosti povolování.

A pro realitní praxi je podle mě nejdůležitější jedna věc

U pražských pozemků, činžovních domů s potenciálem dostavby, brownfieldů a developerských projektů bych už vůbec nevycházela ze starých údajů z původního územního plánu.

U každé nemovitosti bych nově kontrolovala minimálně lokalitu, charakter a strukturu zástavby, typ plochy, povolenou intenzitu, výškovou regulaci, veřejnou infrastrukturu a plánované dopravní stavby. Právě rozdíl mezi starým a novým plánem může u některých nemovitostí znamenat obrovské rozdíly v hodnotě, kterou daná nemovitost bude mít pro developera.

Za mě lokality s největším potenciálem zhodnocení: lokality kolem budovaného metra D (Nové Dvory, Libuš – Písnice, Krč) a dále velké brownfieldy Nákladové nádraží Žižkov a Bubny - Zátory, kde se již staví a mají vyrůst velké developerské projekty a další (Smíchov, Palmovka, Vysočany….).

Kupujete, prodáváte nebo držíte pražskou nemovitost s potenciálem?

Ráda Vám u konkrétní nemovitosti zkontroluji, co nový Metropolitní plán mění a co to znamená pro její hodnotu. Ozvěte se mi a můžeme to spolu probrat.