13. 9. 2026

Koupě nebo prodej nemovitosti není jen o ceně a předání klíčů. Z právního pohledu je zásadní otázka: co všechno na nemovitosti “visí” – tedy jaká práva třetích osob nebo veřejnoprávní regulace mohou vlastnictví omezovat. Některá omezení jsou vidět v katastru, jiná se projeví až ve chvíli, kdy chcete stavět, pronajímat, rekonstruovat nebo nemovitost znovu prodat.

• Omezení zapsaná v katastru nemovitostí

Základní prověrka je list vlastnictví a související zápisy v katastru. Do katastru se zapisují práva třemi způsoby: vklad, záznam a poznámka.
Základní údaje si ověříte i přes Nahlížení do KN (zdarma, bez registrace).

1. A) Zástavní práva

• Nejčastější omezení: zástavní právo banky. Nemovitost lze prodat, ale zástava zpravidla zůstává, dokud není vymazána (po splacení a doložení kvitance/souhlasu).
• Pozor na pořadí zástav (může být více zástavních věřitelů).

1. B) Věcná břemena (služebnosti)

Věcná břemena omezují vlastníka ve prospěch někoho jiného – např.:

• právo chůze/jízdy přes pozemek (přístupová cesta),
• vedení inženýrských sítí,
• služebnost bytu / doživotní užívání.

Prakticky: i po koupi budete muset takové právo respektovat (týká se nemovitosti, ne osoby).

1. C) Předkupní právo

• Může být smluvní (zapsané v KN) nebo zákonné.
• Typicky u spoluvlastnictví: při převodu podílu mají spoluvlastníci (s výjimkami) zákonné předkupní právo.
  
  

1. D) Zákaz zcizení a zatížení

Toto je silné omezení: pokud je v katastru zapsán věcněprávní zákaz prodeje či dalšího zatížení, katastr bez souhlasu oprávněné osoby změnu nezapíše. V praxi se s tím setkáte např. u financování nebo darování se zajištěním.

1. E) Exekuce / výkon rozhodnutí (a související poznámky)

V katastru se objevují poznámky o zahájených a vedených řízeních – např. návrhy na výkon rozhodnutí, exekuční příkazy, soudcovské/exekutorské zástavní právo apod.
Takové zápisy jsou pro kupujícího zásadní riziko – typicky znamenají, že s nemovitostí je spojeno vymáhání dluhu a prodej “mimo režim” může být problematický.

1. F) Poznámka spornosti

Signalizuje, že zápis (nebo právo) je soudně napadeno. To je červená vlajka, protože výsledek sporu může zpětně dopadnout na navazující zápisy. 

2) Omezení, která v katastru často neuvidíte

1. A) Nájemní smlouvy a užívací vztahy

Nemovitost může být pronajatá (byt, dům, komerční prostor, pozemek). U kupujícího je klíčové vědět:

• zda je nájem na dobu určitou/neurčitou,
• výše nájmu a kauce,
• výpovědní důvody a lhůty,
• zda nájemce fakticky užívá (a zda je řádně předáno).

U bytů a domů je to prakticky “omezení dispozičního práva” – koupíte vlastnictví, ale reálně nemusíte mít možnost nemovitost hned užívat.

1. B) Spoluvlastnictví a rodinné režimy (SJ)

• U spoluvlastnictví je potřeba součinnost všech spoluvlastníků (nebo přesně ošetřit převod podílu).
• U manželů může hrát roli společné jmění – typicky je potřeba podpis obou (nebo prokázání, že věc do SJ nespadá).

1. C) Dluhy a závazky “okolo” (SVJ, služby, správa)

U jednotek (bytů) si vyžádejte podklady od SVJ/správce: předpisy záloh, nedoplatky, plán oprav, úvěry domu. Není to věcné právo na LV, ale může to zásadně ovlivnit ekonomiku vlastnictví.

3) Veřejnoprávní omezení: co smíte stavět, bourat a jak pozemek využít

Tohle jsou omezení daná zákony, územním plánem a ochrannými režimy. Často nejsou “na první pohled” na LV, ale v praxi rozhodují o tom, co s nemovitostí vůbec jde dělat.

1. A) Územní plán a regulace využití území

Územní plán stanoví, jak lze plochy využívat (hlavní/přípustné/podmíněné využití atd.).
Pro kupujícího: pozemek může vypadat stavebně, ale územní plán může stavbu výrazně omezit (koeficient zastavění, výška, funkce, parkování, zeleň, atd).

1. B) Památková ochrana

U kulturních památek (a často i v památkových zónách) můžete mít povinnost postupovat se souhlasy orgánů památkové péče a dodržovat specifické podmínky údržby/rekonstrukce. Zákon řeší i povinnosti vlastníka, včetně oznamovacích.

1. C) Ochrana přírody a krajiny

V chráněných územích (CHKO, atd.) mohou být některé zásahy vázány na souhlas orgánů ochrany přírody nebo přímo zakázány/omezeny.

1. D) Ochranná pásma sítí (elektro, plyn, vodovod, kanalizace…)

Ochranná pásma typicky omezují, co a jak blízko zařízení smíte stavět, sázet nebo terénně upravovat. U elektro to upravuje energetický zákon (vznik ochranného pásma atd.).

1. E) Ochranná pásma vodních zdrojů a záplavová území

• Vodní zákon umožňuje stanovit ochranná pásma vodních zdrojů (opatřením obecné povahy), která omezují činnosti v území.
• Záplavová území (a jejich aktivní zóny) se také stanovují formou opatření obecné povahy.
  V aktivní zóně jsou významná omezení pro povolování staveb a činností.

Závěr

Omezení vlastnického práva nejsou výjimka – naopak jsou při převodech běžná. Důležité je vědět která omezení “jen” snižují komfort (např. břemeno vedení) a která mohou prodej zablokovat nebo zásadně ohrozit jistotu nabytí (exekuce, poznámka spornosti, zákaz zcizení).

Pokud prodáváte nemovitost a nejste si jistí, jak s daným omezením naložit a chcete, aby prodej proběhl co nejpohodlněji, ozvěte se, ráda Vám s prodejem pomohu.