17. 11. 2025

Při prodeji nemovitosti řeší většina lidí cenu, technický stav nebo právní vady zapsané v katastru. Často však bývá opomíjena otázka rodinné domácnosti, která může prodej zkomplikovat. Tento aspekt hraje důležitou roli nejen mezi prodávajícím a kupujícím, ale také v případě, že kupující financuje koupi hypotékou. Pojďme se podívat, proč na rodinnou domácnost myslet, kdy může způsobit problém a jak jej řešit.

Co je rodinná domácnost?

Rodinnou domácností se rozumí prostor, kde manželé (nebo registrovaní partneři) společně žijí a uspokojují potřeby rodiny. Typicky jde o dům nebo byt, který slouží jako jejich společné bydlení. Občanský zákoník chrání tento prostor tím, že k právním jednáním, která se ho týkají, vyžaduje souhlas obou manželů, pokud jde o zcizení, zatížení, prodej nebo pronájem.

Proč je rodinná domácnost důležitá při prodeji nemovitosti?

Pokud nemovitost slouží jako rodinná domácnost, není možné ji platně prodat bez souhlasu druhého manžela, a to ani v případě, že je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z nich. Chybějící souhlas může vést k:

• neplatnosti kupní smlouvy,
• zpochybnění vkladu do katastru nemovitostí,
• sporům a soudním řízením.

V jakých situacích může rodinná domácnost způsobit problém?

• Nemovitost je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, ale slouží jako rodinná domácnost – druhý manžel má právo prodej blokovat.
• Rozvodové nebo rozchodové spory – nemovitost je předmětem sporu a souhlas druhého manžela není možné získat.
• Chybné nebo nepravdivé prohlášení – pokud prodávající zamlčí skutečnost, že jde o rodinnou domácnost, vystavuje transakci riziku zpochybnění.

Dále je třeba myslet na následující body z oblasti hypoték:

 a)‎Nemožnost čerpání hypotéky bez vkladu zástavního práva:

Banka má zájem na tom, aby si na kupovanou nemovitost zapsala zástavní právo v katastru nemovitostí. Pokud právní vady spojené s rodinnou domácností brání tomuto zápisu, banka jednoduše nemusí uvolnit prostředky z hypotéky kupujícího. To znamená, že i když má kupující schválenou hypotéku, bez vyřešení problematiky rodinné domácnosti se obchod neuskuteční a k převodu peněz nedojde.

b) Potenciální prodloužení lhůt a zvýšení nákladů pro kupujícího:

Řešení problémů s rodinnou domácností může vést k prodloužení celého procesu převodu vlastnictví a prodloužení lhůt při čerpání hypotéky. Kupující se tak může dostat do časové tísně (např. končící nájem na stávajícím bydlení) a mohou mu vzniknout dodatečné náklady (např. další právní konzultace, poplatky bance za dodatek k úvěrové smlouvě).

Včasné řešení je proto klíčové pro hladký průběh celého obchodu.

Jak předejít problémům a jak situaci ošetřit?

1. Zjistit užívání nemovitosti – prodávající by měl pravdivě uvést, zda nemovitost slouží jako rodinná domácnost.
2. Získat souhlas manžela/manželky prodávajícího – ideálně písemný, přiložený ke kupní smlouvě.
3. Zahrnout prohlášení do kupní smlouvy – například že nemovitost není rodinnou domácností nebo že souhlas byl udělen.
4. Právní kontrola dokumentace – doporučuje se spolupráce s advokátem, který transakci ověří.
5. Bankovní požadavky splnit včas – pokud kupující financuje koupi hypotékou, je třeba dodat bance veškeré požadované dokumenty, aby nedošlo ke zdržení čerpání úvěru.

Závěr

Rodinná domácnost je často podceňovaný právní aspekt, který však může zásadně ovlivnit platnost prodeje nemovitosti i schválení hypotečního úvěru. Banky si tuto oblast pečlivě hlídají, protože hrozí riziko, že bez řádného souhlasu druhého manžela nebude možné nemovitost platně převést ani zastavit ve prospěch banky. Vyplatí se proto tuto záležitost nepodceňovat a mít vše řádně doloženo a ošetřeno.