14. 12. 2025

Jak se správně rozhodnout, které je pro mě lepší?

Uvažujete o koupi bytu k bydlení a nevíte co je pro vás výhodnější, zda bydlení v družstevním bytě anebo v bytě v osobním vlastnictví?

V dnešní době je moderní si pořídit bydlení v osobním vlastnictví. Znamená to pro mě, že si bydlení mohu pořídit a z velké části financovat hypotečním úvěrem. Vlastnictví bytu vidím zapsané v Katastru nemovitostí. Byt mohu libovolně pronajímat. Pokud uvažuji o rekonstrukci bytu fakticky k tomu nepotřebuji žádný souhlas a mohu si byt upravit dle libosti.

Bydlení v osobním vlastnictví bývá zpravidla dražší.

Jelikož se bydlení v osobním vlastnictví stává stále nedostupnější především mladým lidem, v nabídce se objevují i nabízené byty novostavby v družstevním vlastnictví. Bývají zpravidla o cca 20% levnější. Vlastníkem družstevního bytu je právnická osoba, bytové družstvo. To je uvedeno v Katastru nemovitostí jako vlastník domu. V bytovém družstvu nájemník bytu je členem družstva, tudíž byt nevlastní, ale vlastní pouze členský podíl. Prodej nebo koupě družstevního bytu tak znamená převod členských práv v družstvu, majitelem zůstává bytové družstvo. Tudíž nemůžete libovolně byt podnajímat, musíte mít písemný souhlas družstva. Nesmíte ani libovolně bez souhlasu družstva provádět jakékoliv úpravy. Pořízení bytové jednotky nelze financovat hypotečním úvěrem, lze pouze pokud družstvo rozhodne, že do 12 měsíců převede byt do osobního vlastnictví, pak si lze v bance vzít tzv.předhypoteční úvěr.

Jaké jsou tedy rozdíly mezi osobním a družstevním bydlením?

Osobní:           

PRO:  

- koupit byt může fyzická osoba, právnická osoba (firma) i cizinec

- byt můžete dále pronajímat bez souhlasu ostatních vlastníků

- byt můžete financovat hypotékou – lze jej zastavit bance

PROTI:             

- převod bytu na nového vlastníka trvá minimálně 21 dní

- na byt může být uvalena exekuce a můžete o něj přijít

- zpravidla bývá dražší cca o 20%

Družstevní:

PRO:                

- převod družstevního podílu je okamžitý (podpisem smlouvy)

- o družstevní byt nemůžete přijít v exekuci

- zpravidla bývá levnější cca o 20%

PROTI:               

- byt může koupit jen fyzická osoba, cizinci mají omezení

- byt můžete podnajímat – jen se souhlasem družstva

- na pořízení bytu si můžete sice vzít hypotéku, ale nelze použít byt jako zástavu, do zástavy budete muset dát jinou nemovitost. I když dle aktuálních informací některé stavební spořitelny dokáží zafinancovat i bez zástavy a za docela slušných podmínek

Rozdílů mezi byty v osobním a družstevním vlastnictví je víc, toto jsou jenom ty nejdůležitější.

Pokud si ani v tuto chvíli nejste jisti, jaké bydlení je pro vás výhodnější, případně za jakou cenu prodat váš byt, ozvěte se, rádi Vám poradíme, případně vyhotovíme odhad ceny vaší nemovitosti. 

Financování bytu v osobním vs. družstevním vlastnictví s pomocí úvěru

Při volbě ideálního produktu pro financování je třeba pracovat s vícero aspekty – forma vlastnictví (osobní, družstevní, a družstevní s možností převodu do osobního vlastnictví), výší kupní ceny a druhem nemovitosti do zajištění.

Koupě do osobního vlastnictví

Jde o nejčastější účel hypotéky, do zajištění většinou vkládáme kupovanou nemovitost, lze zajistit i jinou nemovitostí v rámci rodiny.

Ideálním produktem je hypotéka, a to ve výši max. 80% hodnoty nemovitosti v zajištění (klienti nad 36 let) nebo do 90%
(klienti do 36 let).

 Koupě družstevního bytu

Lze řešit hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření.

Ideálním produktem je hypotéka, zde je však nutno zajistit jinou nemovitostí v rámci rodiny, úvěr může být opět do 80% (klienti starší 36 let), resp. 90% hodnoty nemovitosti (klienti do 36 let) v zajištění.

Pokud by v rámci rodiny nebyla jiná nemovitost anebo klienti nechtěli jinou nemovitost do zajištění vkládat, lze řešit za pomoci úvěru ze stavebního spoření – zde max. limit úvěru 3.500.000,- Kč a o cca 1% vyšší úroková sazba než u hypotéky.

 Koupě družstevního bytu s možností převodu do osobního vlastnictví

Lze řešit hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření.

Je možnost řešit tzv. dočasně nezajištěnou hypotékou s tím, že družstvo potvrdí, že nemovitost bude převedena do 2 let do osobního vlastnictví. Úroková sazba do doby převodu do os.vlastnictví o 2% vyšší než u klasické hypotéky.

Anebo lze řešit dalšími dvěma způsoby, které jsou zmíněny u financování koupě družstevního bytu.

 Jakou formu financování zvolit ?

Správná volba financování vždy závisí na formě vlastnictví a možnostech zajištění – u osobního vlastnictví je ideální klasická hypotéka, u družstevního bytu je nutné hledat alternativy.