23. 2. 2025

Jste vlastníkem černé stavby? Postavili jste nemovitost bez potřebných povolení ze strany stavebního úřadu, nebo jste stavbu koupili a zjistili jste, že není zanesená v katastru nemovitostí?

Takovouto černou stavbu je potřeba co nejdříve zlegalizovat.

Od července 2021 vešla v platnost novela stavebního zákona, která přinela změnu v dodatečném stavebním povolení. O to již není možné dodatečně požádat a černou stavbu musíte zlikvidovat. Je jedno, zda se jedná o novostavbu, na kterou majitel nebo stavebník nevyřídil potřebná povolení (ohlášení stavby, stavební povolení, územní souhlas, územní rozhodnutí) nebo se jedná o stavbu, kterou majitel nabyl jakýmkoliv jiným způsobem a ta není zanesená v katastru nemovitostí. Proto je dobré stavbu zlegalizovat co nejdříve.

Kdy lze legalizovat černou stavbu?

Pokud zjistíte, že vlastníte černou stavbu, můžete stavební úřad požádat o dodatečné povolení stavby, ale dle § 129 odst.3 stavebního zákona č.183/2006 Sb. musíte prokázat, že stavba:

1. Není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
2. Není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
3. Není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

 Pokud budou výše uvedené body splněny a stavba bude dodatečně povolena, stavební úřad zastaví řízení o odstranění stavby. Pokud je již stavba dokončená, stavební úřad rozhodne o povolení užívání stavby a případně stanoví podmínky pro její užívání. Pokud se jedná o rozestavěnou stavbu, stavební úřad může stanovit podmínky pro její dokončení.

Jak zažádat o dodatečné stavební povolení?

Pokud potřebujete legalizovat černou stavbu, budete potřebovat stejné podklady, jako kdybyste žádali o stavební povolení před započetím stavby.

Pokud stačí stavbu na stavebním úřadu jenom ohlásit, budete potřebovat podklady uvedené v § 105 odst.2 stavebního zákona:

1. Souhlas k provedení stavebního záměru podle § 184a,
2. Územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouvu území rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas, pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno a nevydal je stavební úřad příslušný k povolení stavby,
3. Závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů nebo jiné doklady podle zvláštních právních předpisů nebo tohoto zákona, nevydává-li se společné závazné stanovisko podle § 4 odst.7, popřípadě povolení podle § 169 odst.4,
4. Stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,
5. Projektovou dokumentaci nebo dokumentaci ve dvojím vyhotovení,
6. Souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděném stavebního záměru přímo dotčeno: souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu.

 Pokud budete potřebovat vyřídit stavební povolení, nemusíte dokládat souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno, zato však musíte doložit návrh plánu kontrolních prohlídek stavby (u již postavené stavby však toto s největší pravděpodobností nebude vyžadováno).

Ale určitě budete potřebovat geometrický plán se zaměřenou nemovitostí pro návrh na vklad práva katastru nemovitostí.

Ještě bude potřeba doložit také:

• Hydrogeologický a geologický posudek
• Radonový průzkum
• V případě, že je objekt využíván a nachází se v něm technická zařízení, tak je třeba doložit elektrorevizi, tlakové zkoušky vodovodu a kanalizace, revize hasicích přístrojů apod.

Pokud Vás zajímá více informací, můžeme vše osobně probrat.