21. 1. 2026

Investiční nemovitost x Nemovitostní fond

Který způsob dnes dává větší smysl?

Investice do nemovitostí patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější způsoby zhodnocení majetku v Česku. Každý ale nemusí kupovat vlastní byt či dům, aby mohl na růstu realitního trhu vydělávat. Stále více investorů proto přemýšlí, zda místo nákupu konkrétní nemovitosti nezvolit jednodušší cestu – nemovitostní fond.

Oba přístupy mají své místo, své výhody i svá úskalí. A právě proto je důležité pochopit rozdíly i vhodnost jednotlivých strategií.

Reálné modelové srovnání výnosů (10 let)

Pro jednoduché porovnání jsem připravila modelovou situaci:

• Investiční byt

– růst ceny nemovitosti: 3,5 % ročně

– čistý výnos z nájmu po nákladech: 2,5 % ročně

– celkový průměrný roční výnos: cca 6 %

– možnost využití hypotéky výrazně navyšuje skutečný výnos na vložený kapitál

• Nemovitostní fond

– průměrný výnos běžných českých fondů: 6-10 % ročně

– pro model bereme minimální výnos nejprodávanějších fondů: 7 % ročně

– výnos je stabilní, ale bez možnosti individuální páky

Výsledky po 10 letech:

Investice Kumulativní výnos Reálná hodnota 1 000 000 Kč po 10 letech

Investiční nemovitost cca 82 % 1 820 000 Kč

Nemovitostní fond cca 97 % 1 970 000 Kč

Co je lepší? Koupit vlastní byt nebo investovat přes fond?

Investování do nemovitostí má mnoho podob. Zatímco dříve byl jedinou cestou nákup bytu či domu na pronájem.

Dnes existuje jednodušší varianta – investovat přes nemovitostní fond.

Na první pohled se může zdát, že jde o podobné produkty. V jádru jsou ale zásadně odlišné, zejména v míře kontroly, náročnosti, výnosovém potenciálu i likviditě.

Investiční nemovitost: maximální kontrola, velká starost

Koupě fyzické nemovitosti nabízí pocit jistoty a možnost ovlivnit prakticky všechno – výběr lokality, typ pronájmu, rekonstrukci, nastavení nájemného i financování. Pokud investor využije hypotéku, může díky finanční páce dosáhnout výrazně vyšších výnosů než u fondů.

Na druhou stranu – žádný byt se nepronajímá sám. Je potřeba řešit nájemníky, drobné opravy, pojištění, účetnictví, technický stav a v případě nákupu i právní servis či rekonstrukci. Ne každému tato starost stojí za to.

Nemovitostní fond: minimum starostí, solidní stabilní výnos

Fond je přesným opakem. Investor nemusí řešit vůbec nic – pouze vloží peníze a fond je spravuje profesionálně. Díky tomu investuje do portfolia kanceláří, skladů, retailu či bytových domů. Riziko se díky diverzifikaci významně snižuje a výnosy jsou stabilní.

Nevýhodou je nižší možnost ovlivnit výsledek a také fakt, že fondy obvykle neumožňují využít „vlastní hypotéku“, takže výnos je čistě takový, jaký fond nabídne. Dlouhodobě se většinou pohybuje mezi 6–10 %.

Investiční nemovitost je často více emocionální volba – je to majetek, na který si můžete sáhnout. Fond je naopak čistě racionální rozhodnutí. Obě cesty jsou správné, záleží jen na povaze investora a jeho cílech.

Doporučení pro investory:

Kdy zvolit investiční nemovitost?

• Máte vyšší kapitál nebo možnost rozumného financování hypotékou.

• Chcete nad investicí aktivní kontrolu.

• Jste ochotni investovat čas nebo mít profesionální správu.

• Plánujete investovat 10 a více let.

Kdy zvolit nemovitostní fond?

• Hledáte investici bez starostí a chcete maximální pasivitu.

• Nemáte miliony volného kapitálu.

• Chcete vyšší likviditu – možnost peníze rychle vybrat.

• Chcete diverzifikovat další aktiva (akcie, dluhopisy, hotovost).

Nejlepší strategie pro většinu investorů?

Kombinace obou přístupů.

• Investiční nemovitost jako dlouhodobé jádro majetku.

• Fondy jako likvidní složka a stabilizátor portfolia.

Prakticky to znamená mít v portfoliu hmatatelný majetek, ale zároveň peníze, které se dají kdykoli použít nebo

reinvestovat.

Pokud byste chtěli získat více informací, neváhejte mě kontaktovat.

Ing. Jana Mikšánková